趨勢解析》台灣土地即將大升值 Smart智富月刊 第132期 2009-07-31
資產股漲得比地價狠！
只要趨勢確定，資金大戶不會放過任何賺錢機會。有錢人會兵分兩路，一隊資金在房市獵地炒樓，慢慢賺土地的長期增值，另一隊資金則在股市布局資產股，大賺資本利得。財力有限的小投資人，無力參與獵地炒樓，但買資產股賺台灣資產增值行情，卻絕對是一個投資的好機會。
「趨勢，是市場最偉大的力量！」地產專家、戴德梁行總經理顏炳立用這句話，詮釋這波台灣土地資產大升值的趨勢！
嗅到這股趨勢的陸資、台商，愛上台灣，大買台灣股。
在他們眼中最具價值的就是在全台擁有大筆土地的資產股，這些個股，就像待磨亮的鑽石。於是今年以來，展開了一波波搶買行動。
7月6日，中華開發金控公告，將名下台北101大樓股權以每股13元全部賣給台商頂新集團。靠「康師傅方便麵」在中國發財的頂新魏家，終於成功插旗信義計畫區。一週後，集團董事長魏應交宣示，要再砸500億元壓寶「都會中心」的商辦，台北信義計畫區、敦北民生及內湖是首選。
帳面還在虧損的台北101，去年底每股淨值只有8.02元，頂新魏家卻願意用溢價62%的高價收購，這筆交易不僅印證顏炳立所說的台灣增值大趨勢，對財力有限的小散戶，更有兩點啟示：
1.精華區土地稀有，有錢人願意用高價去搶。
2.買不到或買不起精華區土地，去買擁有這些土地公司的股票，照樣賺。
歷史經驗，將重現！ 今年來資產股指數已大漲1倍
「通常，資產股會漲得比地價快又高！」曾在券商研究營建資產股逾10年的世新大學財金系助理教授梁彥平說，台灣過去20年3次房地產大行情，都是如此。
到了去年9月至今年3月底止，地價指數是微幅下跌1.32%，同期資產股指數不但領先反映下跌，跌幅更達35.4%。但3月以後，股價卻又領先反映地價將大漲的行情，到6月底止，已大漲57%。這顯示，股價和地價，就像兔子和烏龜在賽跑，兩者方向雖然一致，但兔子跑得快、跳得高，烏龜則會慢慢地、穩穩地達陣。
對資金大戶來說，只要趨勢確定，他們不會放過任何賺錢機會。有錢人會兵分兩路，一隊資金在房市獵地炒樓，慢慢賺土地的長期增值，另一隊資金則在股市布局資產股，大賺資本利得。
財力有限的小投資人，無法像大戶一樣兵分二路，無力參與獵地炒樓，但買資產股賺台灣資產增值行情，卻絕對是一個投資的好機會。
只是今年以來，資產股指數大漲1倍，指標股 士紙更大漲逾3倍，未來還有賺錢空間嗎？
「這只是序曲！」群益證券資深副總裁陳志豪說，台灣資產要調升，熟悉台灣資產與價值被低估的台商和有錢人，搶先卡位。接下來，兩岸若簽訂更具體的互惠協議，陸資、外資才會大舉投資台灣資產，真正的大行情到時候才會登場。
- 名詞解釋_資產股和營建股不同
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資產股：公司資產擁有大筆土地，占總資產比重高，統稱為資產股。這類公司土地價格上漲會帶來增值利益，土地經開發、處分也會對公司獲利帶來顯著貢獻。
營建股：土地是以興建出售為目的，所得利益依完工比例法或全部完工法入帳，因其擁有的土地、在建房屋多列為存貨，依法不能重估。所以，營建股較不具土地增值與重估題材。
資金匯流，超充沛！ 1.5兆等著買台灣資產
根據群益證券推估，今年來有5路人馬流入台灣Parking（停泊）的資金逾新台幣1兆5,000億元，隨時準備在台灣挑貨投資。
＊5路資金回流台灣
內資：逾1兆元
壽險業：逾2,550億元
外資：1,500～2,000億元
陸資：逾200億元
融資：352～852億元
「好東西永遠不夠買，僧多粥少，價格就會被墊高。」顏炳立說，因此當土地價值長期看漲，擁有好土地的企業，也就是資產股的身價，自然會跟著水漲船高。
這個股價領先地價反映的法則，在香港已經得到證明。2003年初，香港經濟剛從衰退轉向復甦，房市和股市才止跌回穩。這時，香港傳出，將與中國簽署CEPA（中國與香港關於建立更緊密經貿關係的安排），到7月正式簽訂前，房市還沒動，地產股就先漲了10％。
待7月CEPA簽訂後，陸資、外資開始大搶香港資產，從土地、擁有土地的企業，到資產股全買，股房二市漲勢全開，其中，地產股最強，3年內大漲220％，而房地產指數則只上漲60.96%。
政策利多，添火力！ 3大政策為股房二市打強心針
現在，香港經驗將複製到台灣。瑞銀證券副總裁鍾朝安表示，在金融海嘯後，歷經1年的修正，台灣總體經濟、投資信心已止跌回穩。接著，政府又釋放3大利多，為股房二市注入強心劑：
第1劑〉大降遺贈稅至10%：先把台商和有錢人的錢留在台灣。
第2劑〉推動都市更新與交通建設：包括「台北好好看計畫」、台北內湖與中南部的捷運通車等，加速國土開發建設，帶動房地產價格提升。
其中，兩岸開放投資，是台灣價值調升最關鍵的一劑。儘管MOU、ECFA尚未簽成，各路資金已先錢進台灣做準備。
「現在資產股還在初升段！」統一證券自營部副總經理楊凱智說，因為現在還都是台商、有錢人等「內資」在買，等到2個協議完成簽訂，正式開放陸資來台，將會見到陸資企業在台灣房市、股市和各產業，展開大採買，那時才是資產股主升段來臨。
大盤回檔，買點到！ 能實現土地開發的公司最讚
在股市有30年資歷的獨立分析師賴憲政（編按：股市憲哥）認為，資產股初升段漲多後，有拉回壓力，不妨在8月台股進入淡季、資產股跟著大盤回檔整理時，「挑對股，逢低買進。」
如何挑對資產股？一向只有「本夢比」的資產股，是否有合理評估標準？在2006年資產熱中，率先喊進資產股而讓客戶大賺的瑞士信貸證券分析師葉昌明指出，真正有價值的資產股，應同時具備：土地資產地段好、面積大、取得成本低且久未重估、容積率高、開發及執行力佳。
以地段看，顏炳立老話一句：「供需決定價值！」一個地區，就業機會多、基礎建設與生活機能成熟、居民所得高，對房地產的需求就高，當需求大過供給時，土地就會增值。
按此標準，全台長線最看好區段包括以下10區：台北市中心、信義計畫區、南港、內湖、士林、板橋、新店、以七期為重的台中、開發新市政中心的台南，及打造經貿園區的高雄。
不過，資產股要能漲，除了土地位在好地段外，公司對土地的開發態度，是更重要的關鍵。賴憲政指出，若公司開發積極而且具體，市場就能精算出較確實的重估資產每股淨值，若算出來的重估價值，是帳面上每股淨值的1倍以上，股價就很有成長動能和空間。
賴憲政以他對資產股多年觀察研究，將資產股分為3種類型：
1.拿香對拜型：這些公司擁地自重，因為很少處理，永遠有題材，但只在炒作初期，股價會有表現，往往是來得快、去得也快。這類股票可以農林、大同等老牌資產股為代表。
2.開花結果型：公司的土地已經開發，增值利益已實現，因為欠缺未來想像空間，爆發力會比較小。厚生、士電屬於此類。
3.有夢務實型：這類資產公司，土地接近開發完成，可能幾年內可以看到獲利，在題材實現前，消息多，最受市場青睞、人氣最旺。龍頭股台肥、士紙都屬此類。 「以前，資產股炒作夢題材，但現在，誰能圓夢，投資人才會埋單！」兆豐證券經濟研究本部協理黃國偉說。
在台股1,273家上市公司中，哪些公司的土地坐落在前述10大看好區段內、而且屬於「有夢務實」型，能真正實現土地開發利益，且對股東權益、每股盈餘（EPS）貢獻度高？
為找出「土地含金量」高、開發價值大的好股，《Smart智富》月刊按3項標準：
1.在好地段有大筆低價庫存土地；
2.土地已做實質開發且進度透明；
3.股價比土地資產目前市價要低。
然後分4步驟篩選出32檔優質資產股，再經12位地產與投資專家票選、推薦出下半年最看好的5檔個股：台肥、遠紡、裕隆、士紙、國產。
這些資產股在上半年的漲幅優於大盤，法人仍看好它們下半年的表現。投資人不妨從專家的推薦中，擇一加入自己的投資組合，讓你的今年投資報酬，也能一起大增值！
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