【住展房屋網/分析報導】

行政院上週五對外宣佈,已通過『修正預售屋範本及應記載事項』部分條文(草案),預計將由內政部於八個月後(明年二月)公告施行。

消保會法制組組長邱惠美指出,此次修正增訂「驗收」規定,未來消費者驗收預售屋時若發現缺失,有權將總價款5%作為交屋保留款,等建商整修完畢後再付清。不過最具『話題』者,還是強制業者須提供『履約保證』機制;等於明年二月後,所有預售屋都要強制執行履約保證,確保消費者購屋權益。

根據此一新規定,未來建商推出預售案前,須向內政部提出合理的預售屋履約保證方案,經內政部審核同意,才能對外銷售。建商也可以在取得消費者同意之下,在「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」,及「公會聯帶保證」等四種方式中,選擇一種來進行保證。

消保會是上週五公佈此消息,由於之後就是週休二日,隔週三又是假日(端午節),因此直到最近兩、三天,才引發更多討論。『大話王』賴正鎰率先開砲抨擊,接著建商全聯會理事長王光祥也表達反對立場。兩人皆認為,這會讓消費者負擔增加,建築業也會出現資金缺口;甚至將導致預售市場成為大型業者寡佔的局面,不符市場自由競爭原則。

消保會會有此修正舉動,當然是源於預售屋交易產生糾紛事端的比例偏高;今年五月上路的『預售屋契約新制』,也是基於同樣道理。而如同契約新制施行前,業界一片疑慮聲音一般,碰到影響程度更大的履約保證,當然更反對到底。

相較於一般成屋,預售制度讓消費者以較低的門檻購屋,同時也讓建商能以更少的投資資本進行開發;簡單說,就是買賣兩邊都能以相對高風險之財務槓桿操作『以小搏大』。因此王光祥所指,新制將使預售市場變成大建商寡占,及造成資金缺口,是有所本的說法。

預售制度確實提供財力或規模有限之建商,更具『彈性』的操作獲利機會;不過也容易被不肖商人利用,造成交易糾紛,因此一般消費者對預售屋確實仍有疑慮。尤其預售推案總在景氣高點時大量冒出,號稱賣未來數年的價格,開價絕對高於同期一般成屋案,因此相當有利業者炒作價格;近一年資金行情,預售制度真的『功不可沒』!

然對消費者來說,履約保證只是交屋前的付款門檻提高,不代表需付的房屋總價增加;消費者負擔增加之說法,充其量只對短線操作投資客而言成立。就多數消費者來說,當然還是眼見為憑的成屋較有保障。簡言之,預售制度是對業者較為有利,但對自用消費者而言,則只是『先享受後付款』,頂多是享有變更格局的優點;總的來說,甚至可能是冒更大的風險。

台灣房地產業生態中,中小型建商比例確實不低,但是搶搭景氣高檔、搶推預售案的情況更是常見,且不分建商規模(但在許多國家或地區則是罕見現象)。因此新制如公告實施,代表推案者必須同時備妥更多資金,因此確實是壓縮業者的操作空間,但就一般自用消費者來說,則無可否認地,是有相當程度的保障。

2010.6.20

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