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購屋是人生大事，買屋要注意哪些細節？多參考專家的建議與說法吧！

撰文：劉育菁 <Money+ 2008年6月號>


房產業者私下流傳著一句話：「歹時機，才是買房子的好時機。」因為房價便宜、但品質卻最佳。面對原物料成本高漲年代，該如何買到品質、安全無虞的好房子呢？
全球通膨來勢洶洶，國內的建築業也無法躲過。4月中旬，國內營造公會甚至計畫發動停工以示抗議，營造業停工一天的產值損失高達20 億元，營造公會為何要罷工？

「因為國內建築產業鏈中，營造公司幾乎沒有轉嫁能力，所以一碰上原料大漲，就只能盡量壓低成本。」一位建築業者私下表示，當毛利壓低到沒有賺頭時，就得走出來抗議。

成本無法轉嫁 只好偷工減料

面對這樣艱困的環境，營造廠也開始轉變接案的方式。在建築業資歷近20 年的開誠建設開發行銷部副總經理宋懋仁表示，以往建設公司與營造廠幾乎都採取「總包」方式合作，也就是建設公司會給予營造廠一筆總營造成本，這筆金額含工、含料，還包括要給營造公司管理的15%利潤。

但現在不少大型、具知名度的營造公司都採取「成本加成」方式簽約，也就是營造業者按照實際發生成本報價，由建設公司負擔建材成本上漲的風險，再另外支付總成本的7%給予營造廠，如此營造廠的營運壓力就能大幅降低。

「總包的優點在於建設公司能明確控制財務及成本，營造廠的利潤雖然比較高，但同時得負擔建材成本上漲的風險；而後者則由建設公司扛起成本上漲的風險，營造廠只賺7%的管理財。」宋懋仁分析，相較於營造廠、承包商，上游的建設公司反而有能力將成本轉嫁出去。

「因此實務上，國內有能力採取『成本加成』方式簽約的營造廠商卻不多！」宋懋仁很坦白地說，在建築的上下游產業鏈中，營造業因競爭激烈，議價能力處於弱勢。信義房屋董事長周俊吉更是憂心的表示，倘若原物料漲勢不停，前幾年推案數量多的中小型、財務體質較弱的建商，可能因不敷成本而倒閉，甚至業者為了獲利，可能會採取偷工減料方式施工，為日後房屋品質埋下不確定的風險。

景氣繁榮年代 最容易出現爛房子

一向是建築業績優生的昇陽建設工程部協理謝志長認為，業者較不擔心建材緩漲趨勢，因為建設公司會針對市場價格變動做策略性的調整，最擔心的是「突然」倍數飆高，導致來不及反應價格。

以鋼筋為例，2006年鋼筋每噸價格約1萬6,000元，今年2月已飆到3 萬元，2 年雖然漲了1倍，但卻是在去年下半年至今年初漲幅最大。因此這半年建材飆漲，受影響最大的很可能是去年剛推案、還不及發包採購的預售個案。

雖然建材漲價，對建案品質影響有程度之分，但宋懋仁也直言不諱表示，愈不景氣，愈能買到「好」房子。以台中為例，921大地震使房地產跌至谷底，中部建商為了吸引買氣，研發設計抗震、制震等安全的房子，對品質要求嚴格，建商不可能偷工減料。

若對照1989 年、台灣前一波房市「一日三價」的年代，當時建築業不但缺工、也缺料，部分不肖建商甚至購買價格便宜的原物料，因此海砂屋、輻射屋就是這個泡沫年代的不良產物。

此外，921 地震時，把新莊「博士的家」大樓震倒，受災戶在倒塌樑柱周邊，發現觸目驚心的沙拉油桶或保麗龍板，才讓台灣民眾明白，建商偷工減料的結果，會嚴重到危及結構上的安全，此時政府及業者才開始要求建築的品質及安全，讓台灣的建築業向前邁進一大步。

4種最常偷工減料的項目

在營造建築業17 年的潤泰建設規畫部協理陳學賢表示，廣義的偷工減料還代表管理不善、執行不力，特別是勞力密集的建築業，因為必須靠人工施作，最容易因人為問題而產生瑕疵。宋懋仁更指出，特別是看不見的地方如鋼筋、混凝土等施工不良的後果最大，如果等到交屋後才發現，幾乎就很難挽救。

因此，《Money+ 理財家》雜誌特別歸納出在原物料上漲趨勢下，業者最容易偷工減料的地方。

項目 1 鋼筋品質差 綁紮不確實
陳學賢表示，鋼筋原料價格漲勢不停，業者為降低成本，很可能使用不符規定的材料，像是輻射鋼筋、強度、號數較低的鋼筋，或是選用非知名大廠的鋼料等（知名大廠如東鋼、豐興）。

而在施工方面，謝志長表示，每位工人每日平均綁紮的鋼筋數有限，倘若遇上趕工或缺工情況，為了貪快容易造成鋼筋綁紮不確實，如間距過大或過小，或是箍筋並未勾在主筋上，都會降低結構體的承載力、減弱其抗震能力。

項目 2 採用低等混凝土 灌漿不確實
現代建築主要結構多是鋼筋混凝土（RC），關鍵材料就是混凝土。宋懋仁表示，由於混凝土是由水泥、細砂、碎石3種原料按固定比例組合，部分業者為了省時、省事，提早將模板拆除；或是使用雜質過多的地下水、含粉塵的細砂、含石塊或木屑的碎石等原料；為了貪圖施工方便，常會有加水的動作；而灌漿時也並未按照規定搗實，都會造成結構體產生空心情況，或蜂窩現象，因此也會減輕混凝土的強度。

陳學賢指出，部分業者為了控制成本，會使用非知名品牌的水泥（知名品牌如台泥、嘉泥）；或是使用等級較低一級的混凝土。舉例來說，4000PSI（ 磅數） 的混凝土就比3000 PSI的抗壓強度高出1.33倍。因此只要施工不嚴謹，就會造成混凝土的強度偏低或不足，影響結構安全、埋下漏水的根源。

項目 3 簡化粉刷與門窗施作工序
除了結構體外，粉刷品質也有特別注意的地方。陳學賢指出，粉刷必須經過打底及粉刷油漆至少2道流程，而打底拌合的材料配比必須符合標準，牆面粉刷也應先濕潤素面，再依規定厚度分層粉刷，如此「不偷工」的施工流程，才能確保粉刷層不會空心剝落。

昇陽建設工程部副理李識君也提出另一個最常見的問題──門窗漏水，只要工人不按圖施工或減少部分流程，就容易造成滲水或漏水。

項目4 建材配備以同級品取代
建材是業者另一項最常節省成本的項目，也是消費者與業者最常發生爭議的地方。宋懋仁表示，最常見的就是載明「進口」拋光石英磚，但並未說明是義大利進口，或是大陸或東南亞國家的進口產品，其價差高達3、4 倍；或是原本使用「進口」廚具、五金、衛浴設備等，但最後換成「同級」的其他廠牌，實際上價格及品質卻差距很遠。

消費者最好在簽約時與業者確認3∼4種廠牌的建材配備，最好連產品系列都能白紙黑字寫清楚，以避免糾紛。