趨勢解析》台灣土地即將大升值      Smart智富月刊 第132期 2009-07-31

資產股漲得比地價狠!

撰文者:劉 萍

只要趨勢確定,資金大戶不會放過任何賺錢機會。有錢人會兵分兩路,一隊資金在房市獵地炒樓,慢慢賺土地的長期增值,另一隊資金則在股市布局資產股,大賺資本利得。財力有限的小投資人,無力參與獵地炒樓,但買資產股賺台灣資產增值行情,卻絕對是一個投資的好機會。

 

「趨勢,是市場最偉大的力量!」地產專家、戴德梁行總經理顏炳立用這句話,詮釋這波台灣土地資產大升值的趨勢!

嗅到這股趨勢的陸資、台商,愛上台灣,大買台灣股。

在他們眼中最具價值的就是在全台擁有大筆土地的資產股,這些個股,就像待磨亮的鑽石。於是今年以來,展開了一波波搶買行動。

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台灣狀況

7月6日,中華開發金控公告,將名下台北101大樓股權以每股13元全部賣給台商頂新集團。靠「康師傅方便麵」在中國發財的頂新魏家,終於成功插旗信義計畫區。一週後,集團董事長魏應交宣示,要再砸500億元壓寶「都會中心」的商辦,台北信義計畫區、敦北民生及內湖是首選。

帳面還在虧損的台北101,去年底每股淨值只有8.02元,頂新魏家卻願意用溢價62%的高價收購,這筆交易不僅印證顏炳立所說的台灣增值大趨勢,對財力有限的小散戶,更有兩點啟示:

1.精華區土地稀有,有錢人願意用高價去搶。
2.買不到或買不起精華區土地,去買擁有這些土地公司的股票,照樣賺。

歷史經驗,將重現! 今年來資產股指數已大漲1倍

「通常,資產股會漲得比地價快又高!」曾在券商研究營建資產股逾10年的世新大學財金系助理教授梁彥平說,台灣過去20年3次房地產大行情,都是如此。

就以2003年SARS(急性嚴重呼吸道症候群)至今為例,由內政部編製的「台灣區都市地價指數」過去6年緩步上揚,在去年9月達到最高峰,總計從2004年3月到去年最高點,地價指數共上漲9.6%,但同期間資產股指數最多曾大漲了2.33倍。

到了去年9月至今年3月底止,地價指數是微幅下跌1.32%,同期資產股指數不但領先反映下跌,跌幅更達35.4%。但3月以後,股價卻又領先反映地價將大漲的行情,到6月底止,已大漲57%。這顯示,股價和地價,就像兔子和烏龜在賽跑,兩者方向雖然一致,但兔子跑得快、跳得高,烏龜則會慢慢地、穩穩地達陣。

對資金大戶來說,只要趨勢確定,他們不會放過任何賺錢機會。有錢人會兵分兩路,一隊資金在房市獵地炒樓,慢慢賺土地的長期增值,另一隊資金則在股市布局資產股,大賺資本利得。

財力有限的小投資人,無法像大戶一樣兵分二路,無力參與獵地炒樓,但買資產股賺台灣資產增值行情,卻絕對是一個投資的好機會。

只是今年以來,資產股指數大漲1倍,指標股 士紙更大漲逾3倍,未來還有賺錢空間嗎?

「這只是序曲!」群益證券資深副總裁陳志豪說,台灣資產要調升,熟悉台灣資產與價值被低估的台商和有錢人,搶先卡位。接下來,兩岸若簽訂更具體的互惠協議,陸資、外資才會大舉投資台灣資產,真正的大行情到時候才會登場。  
名詞解釋_資產股和營建股不同

 

資產股:公司資產擁有大筆土地,占總資產比重高,統稱為資產股。這類公司土地價格上漲會帶來增值利益,土地經開發、處分也會對公司獲利帶來顯著貢獻。 

 

營建股:土地是以興建出售為目的,所得利益依完工比例法或全部完工法入帳,因其擁有的土地、在建房屋多列為存貨,依法不能重估。所以,營建股較不具土地增值與重估題材。 

資金匯流,超充沛! 1.5兆等著買台灣資產

根據群益證券推估,今年來有5路人馬流入台灣Parking(停泊)的資金逾新台幣1兆5,000億元,隨時準備在台灣挑貨投資。

*5路資金回流台灣

內資:逾1兆元
壽險業:逾2,550億元
外資:1,500~2,000億元
陸資:逾200億元
融資:352~852億元

過去一年,替許多台商、甚至陸資在台灣買樓、看地的顏炳立,同樣看好這波台灣資產增值的大行情,他認為,過去20年,兩岸三地有3波土地資產卡位的大行情,先是中國大陸、再是香港,現在輪到台灣。

「好東西永遠不夠買,僧多粥少,價格就會被墊高。」顏炳立說,因此當土地價值長期看漲,擁有好土地的企業,也就是資產股的身價,自然會跟著水漲船高。

這個股價領先地價反映的法則,在香港已經得到證明。2003年初,香港經濟剛從衰退轉向復甦,房市和股市才止跌回穩。這時,香港傳出,將與中國簽署CEPA(中國與香港關於建立更緊密經貿關係的安排),到7月正式簽訂前,房市還沒動,地產股就先漲了10%。

待7月CEPA簽訂後,陸資、外資開始大搶香港資產,從土地、擁有土地的企業,到資產股全買,股房二市漲勢全開,其中,地產股最強,3年內大漲220%,而房地產指數則只上漲60.96%。 

 

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香港經驗

 

政策利多,添火力! 3大政策為股房二市打強心針

現在,香港經驗將複製到台灣。瑞銀證券副總裁鍾朝安表示,在金融海嘯後,歷經1年的修正,台灣總體經濟、投資信心已止跌回穩。接著,政府又釋放3大利多,為股房二市注入強心劑:

第1劑〉大降遺贈稅至10%:先把台商和有錢人的錢留在台灣。

第2劑〉推動都市更新與交通建設:包括「台北好好看計畫」、台北內湖與中南部的捷運通車等,加速國土開發建設,帶動房地產價格提升。

第3劑〉加速開放兩岸投資:今年的重點在簽訂「金融監理合作備忘錄」(MOU)與「兩岸經濟合作架構協議」(ECFA)。

其中,兩岸開放投資,是台灣價值調升最關鍵的一劑。儘管MOU、ECFA尚未簽成,各路資金已先錢進台灣做準備。

「現在資產股還在初升段!」統一證券自營部副總經理楊凱智說,因為現在還都是台商、有錢人等「內資」在買,等到2個協議完成簽訂,正式開放陸資來台,將會見到陸資企業在台灣房市、股市和各產業,展開大採買,那時才是資產股主升段來臨。

大盤回檔,買點到! 能實現土地開發的公司最讚

在股市有30年資歷的獨立分析師賴憲政(編按:股市憲哥)認為,資產股初升段漲多後,有拉回壓力,不妨在8月台股進入淡季、資產股跟著大盤回檔整理時,「挑對股,逢低買進。」

如何挑對資產股?一向只有「本夢比」的資產股,是否有合理評估標準?在2006年資產熱中,率先喊進資產股而讓客戶大賺的瑞士信貸證券分析師葉昌明指出,真正有價值的資產股,應同時具備:土地資產地段好、面積大、取得成本低且久未重估、容積率高、開發及執行力佳。

以地段看,顏炳立老話一句:「供需決定價值!」一個地區,就業機會多、基礎建設與生活機能成熟、居民所得高,對房地產的需求就高,當需求大過供給時,土地就會增值。

按此標準,全台長線最看好區段包括以下10區:台北市中心、信義計畫區、南港、內湖、士林、板橋、新店、以七期為重的台中、開發新市政中心的台南,及打造經貿園區的高雄。

不過,資產股要能漲,除了土地位在好地段外,公司對土地的開發態度,是更重要的關鍵。賴憲政指出,若公司開發積極而且具體,市場就能精算出較確實的重估資產每股淨值,若算出來的重估價值,是帳面上每股淨值的1倍以上,股價就很有成長動能和空間。
但今年以來,資產股普遍大漲,甚至漲到接近市場所試算的重估淨值,接下來除非又有政策和題材利多,否則應要進行整理。若股價拉回到重估每股淨值8折以下,進場投資的風險會較低。

賴憲政以他對資產股多年觀察研究,將資產股分為3種類型:

1.拿香對拜型:這些公司擁地自重,因為很少處理,永遠有題材,但只在炒作初期,股價會有表現,往往是來得快、去得也快。這類股票可以農林、大同等老牌資產股為代表。

2.開花結果型:公司的土地已經開發,增值利益已實現,因為欠缺未來想像空間,爆發力會比較小。厚生、士電屬於此類。

3.有夢務實型:這類資產公司,土地接近開發完成,可能幾年內可以看到獲利,在題材實現前,消息多,最受市場青睞、人氣最旺。龍頭股台肥、士紙都屬此類。 「以前,資產股炒作夢題材,但現在,誰能圓夢,投資人才會埋單!」兆豐證券經濟研究本部協理黃國偉說。

在台股1,273家上市公司中,哪些公司的土地坐落在前述10大看好區段內、而且屬於「有夢務實」型,能真正實現土地開發利益,且對股東權益、每股盈餘(EPS)貢獻度高?

為找出「土地含金量」高、開發價值大的好股,《Smart智富》月刊按3項標準:

1.在好地段有大筆低價庫存土地;
2.土地已做實質開發且進度透明;
3.股價比土地資產目前市價要低。


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