Lady M。拼經濟事務所

如果按照M行社會的理論，如你我一般的上班族，正是屬於M型中間、正在消失的中產階級，為什麼是「正在消失」？因為上班族的每一筆收入都會計稅，逃也逃不掉、避也不避不了，當然咱們這種市井小民更沒有甚麼紙上公司可以節稅。

即便是個年薪百萬的中階主管，不僅要養家、養小孩，每年還得繳上超過二○％的綜合所得稅；如果只是個22K的基層員工，景氣不好時，公司來個減薪、沒年終，在物價飛漲的時代下，不要說「貴鬆鬆」的房子買不起，甚至連日常生活所需有時都要以信用卡支應，慢慢地，你就可能掉入M型左邊的「薪」貧階級。

因為根據勞委會統計，台灣從一九九八年到二○○八年的十年間，台灣薪水族的平均月薪僅成長了約一二％，在亞洲國家中只贏過日本的負八．七％，甚至如果再把通貨膨脹率折算進去，台灣薪水族的收入甚至比十年前還低！

貧富差距日趨嚴重化

且依據最新一年（二○○八）家庭收支調查五等分位組來看，台灣約有一百五十萬戶家庭陷入負債的M型左端，也有一百五十萬戶家庭幾乎無法有存款，而可支配所得約百萬元的中上階級，一年可存約二十萬元，而可支配所得約一百八十萬元的富裕階級，卻可存到近六十八萬元，超過中產階級的三倍。

也就是說，富者愈富、貧者愈貧，而落於中間的廣大中產階級，內心有著強烈的不安全感，深怕老年身邊沒存款，更怕哪天工作不保，直接淪落到M型左邊的「薪」貧族，身為中產階級的你，如何不為沒錢所苦？五招理財觀念，讓你財富向右走！

第一招》和數字做朋友，計算妳的夢想

「我一個月才賺兩萬五，哪有辦法理財？」
「每月薪水東扣、西扣都不夠用了，怎麼可能存錢？」
很多初入社會或薪水不高的基層員工，因為眼前的生活壓力太大，因此只要談到錢，就會用情緒代替理性，完全不想談財務規畫。

夢想量表激勵儲蓄力

但是，有豐富輔導弱勢家庭理財經驗的理財志工蔡嘉齡卻有一套「夢想量表DIY法」，也就是請你先寫下自己的夢想，還有實現這個夢想需要多少錢，例如開一家美容院，需要三十萬元，或是買一台摩托車，需要四萬元。

第二步，則是誠實地寫下自己現在有多少存款，或是每個月有多少的現金結餘。

當表格左方的目標數字，和右方的財務現況對照後，就會發現「數字有多少，夢想就有多遠」。因此要達成夢想，就必須擬定儲蓄計畫，循序漸進地朝目標數字前進。

第二招》從記帳開始，管理每一塊錢

對於收入不豐厚的薪水族來說，究竟該如何「擠」出錢來儲蓄？蔡嘉齡建議，最簡單的方法就是「從記帳做起」，因為記帳可以幫助這些人了解金錢上的收入和支出，告訴你，錢都花到哪裡去了？

記帳不是只計流水帳，而是要進一步的管理。理財認證規劃顧問黃正勳建議，要有效地透過記帳進行收支管理，除了要將花費分類，最好還能夠區分出哪些費用是「固定費用」和「可調整費用」，像是例如房租、房貸、學雜費等，是不能省的固定費用。

但是，吃飯、買衣服、手機，甚至無法分類的「雜費」，往往就是可以逐項檢討，找出可以節省的空間。在定期檢視後，先刪除「每天其實並不需要的費用」，例如每天一杯二十五元的珍珠奶茶，如果能夠用自備水壺取代，一天可以省下二十五元，一年就能省下九千元。

第三招》全家總動員，齊力煉金

「沒錢」對許多家庭而言，往往是最難被搬上桌面討論的問題，但是蔡嘉齡建議，集結全家人的力量，共同分擔家庭的經濟困境，才能夠達到事半功倍的效果。

以記帳為例，蔡嘉齡建議收入有限的家庭，應該全家人一起記帳。利用白報紙畫成大型記帳表，貼在全家人都看得到的地方，把每月家庭的收入、政府的補助款項通通列出來，這樣才知道每月總共有多少錢可用，然後結算每天的花費才知道還剩下多少錢，可以避免透支。

分辨「想要」與「需要」

甚至全家人可以討論，今天哪些花費太多、哪些費用應該可以省，傳遞子女在消費時去分辨什麼是「想要」、什麼是「需要」。甚至當有大筆費用將要發生時，例如在兩個月就要繳學費了，這筆錢該從哪裡來？全家人可以一起討論，籌措學費的短期儲蓄計畫，甚至應該編列預算，在親子互動的過程裡，養成正確的理財觀念。

第四招》珍惜信用，控制負債

許多家庭在經濟出現收支失衡時，都會想要借錢來救急，而且會選擇貸款門檻最容易的借款工具，例如信用卡、現金卡、網路標會或是動用保單借款，但是再解決燃眉之急的當下，卻忽略愈容易取得資金的工具，要支付的利息代價愈高。

例如信用卡的預借現金、現金卡等，循環利率至少都從一二％起跳，而保單貸款的利率也都在六．五％以上。

複利威力勝過原子彈

愛因斯坦曾說，「複利的威力勝過原子彈！」循環利息滾動的速度正是如此，如果一味地靠借貸來解決家庭開銷的缺口，很快地就會落入貧窮的深淵，因此盡量不要使用這類「先消費後付款」的支付工具，才可以避免現金流缺口的擴大。

第五招》訂出理債計畫

負債，不見得都是壞事，但是債有好壞之分。好債可以幫助你賺錢，改善生活，例如買房子背房貸，只要清償房貸後，不但有個溫暖的家，而且房屋增值還可能因此增加你的資產。

相反地，壞債吞噬你的財富。因為花在償還壞債上的利息，就會把你推向貧窮的陷阱。對於被債務纏身的人來說，想要無債一身輕，建立健康的財務能力，就應該訂出理債計畫。

理財作家夏韻芬建議，理債的第一步，就是先把手上的債務分為好債和壞債，例如房貸、車貸，還有資產價值的就是好債；至於信貸或信用卡、現金卡，因其借款利率高，如果沒有謹慎運用，就變成壞債。至於理債程序，當然是優先處理壞債。如果壞債的金額龐大，不能只繳最低應繳金額，否則利息滾動的速度很容易使得負債快速膨脹，不可收拾。

根據家扶中心的調查，收入不穩定、或是經濟來源不足的家庭，最容易落入貧窮的困境。因此，想要擺脫經濟弱勢，真正治本的方法，應該是要想辦法有穩定的工作收入，目前各地的社福機構或是政府就業輔導單位，都有提供許多免費的職訓課程，讓民眾可以學習一技之長，並且輔導就業，即便已落入M型左邊的人未必能馬上東山再起，但只要能穩健自立，在財務上等於有了活水流入，才能夠改善生活狀況。

至於「給他魚吃，不如教他釣魚」，這是許多理財專家的共識，尤其在知識經濟的社會中，擁有知識的人比較容易擁有高財富，所以讓下一代可以及早接觸正確的理財觀念，也就能避免貧窮的擴散或遺傳。(非凡新聞周刊196期)

沒有一個建案是完美的，人性中「隱惡揚善」的特點，在預售屋的銷售行為中也屢見不鮮。因此，與代銷公司或者建商自己的銷售部門打交道，罩子可得放亮點， 很多時候業者並不是「故意騙你」，只是「沒告訴你」！

代銷業者只負責協助建商賣房子，與建商所簽的委託銷售契約結束就撤場，交屋時可能已找不到當初賣房子給你的業務代表，為了保障權益，寧可不厭其煩多想幾遍，也不要草率簽約。

買預售屋一定要把房子由看屋、付訂金、簽約、工程期、交屋、貸款、驗收，一直到順利搬進去住的這個過程，從頭到尾在腦海中實際演練一遍，把所有想到可能發生的問題都寫下來，向業務代表詢問清楚，千萬不要不好意思，而且切記，一定要將其口頭承諾白紙黑字載明，以保障自己的權益。

1低價廣告戶 看得到吃不到

廣告戶通常座落在視野較差的低樓層，甚至看出去還有嫌惡設施，例如高壓電塔，或是採光較差、有暗房的戶別。在報紙廣告上打出看起來很便宜的「× 萬元起」，其實指的是廣告戶的價位，到現場時也會經常被告知已經售出了。

其實廣告戶的標價手法，是代銷業者的攬客招數，也是在你心目中建立價格底線的一種心理戰術。等你到了現場，業務代表會宣稱廣告戶已賣出，並接著介紹價位高一點的產品給你，以利展開銷售攻勢。

2接待中心 不一定就是基地位置

最近台北縣南區有某大型個案剛蓋好交屋，卻有許多自住客將房子委託給房仲人員銷售，原因竟是這些客戶當初購買時，以為接待中心座落的大片空地就是將來房子座落的基地！

基地位置若位於深山、巷內，出入動線不理想，或周遭環境並不是太漂亮的時候，代銷公司會另尋他處興建接待中心，例如比較靠近主幹道、大馬路邊，有多餘的空地讓客戶停車之處。因此，進接待中心坐下來喝咖啡前的第一件事，就是要先問清楚「基地在哪裡！」

3鋼骨建材很誘人 但不一定整幢都用鋼骨

921 大地震之後，許多個案紛紛訴求鋼骨建材，在代銷業者製作的廣告物上，經常可見「SRC結構」的字眼。但是有些個案只有在3樓以下使用SRC（鋼骨鋼筋混凝土），3 樓以上的房子都還只是RC（鋼筋混凝土），付訂金之前最好先問清楚。

建物外觀也常出現類似的情況， 業者訴求「花崗岩精雕細琢」，但是只有在3 樓以下的基座外飾才貼掛花崗岩、大理石等高級石材，至於你家那一層的外牆，可能就只是山形磚、二丁掛等較為平價的壁材。

4浪漫中庭花園 必須開放讓外界使用

中庭花園人人愛，可以散步、遛狗，供小朋友玩耍，但是有不少所謂的「中庭花園」其實是「開放空間」，是根據內政部「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」、台北市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬規則」而設置，簡要地說就是不能設置欄杆圍起來私有專用，必須開放給社區鄰里及社會大眾使用，否則就是違建。

想知道中庭花園是不是開放空間，可以找找看代銷公司提供的廣告DM、銷售說明書上有沒有註明「本建築物採開放空間設計建築」的字眼。

5雨遮面積過大 可能是灌虛坪的警訊

建物的權狀登記，可分為主建物、附屬建物、公共設施等三大類。用來擋雨、下方可加裝花台的雨遮，可登記為附屬建物，或者不列入附屬建物的登記，視建商如何規畫而定。

由於登記在權狀的每1 坪都是用錢換來的，如果登記為附屬建物，面積愈大，等於在雨遮上要花愈多錢，因此，應向代銷業者問清楚雨遮是否列入附屬建物的登記。可向代銷業者索取欲購買戶別的藍曬圖，查看雨遮的位置以及大小。

6認識熟人或參加團購 可拗些優惠

代銷公司與建商合作的模式有「包銷」和「純企畫」兩種，主要差別在於後者並不負責銷售率，價格的主導權在建商。至於包銷個案， 在業務代表之上還有專案副理、專案經理、副主委、主委，以及代銷公司的總經理、老闆等，如果你認識的「層級」愈高，愈有機會爭取價格優惠。要不就是網路上有一些「招團購」的訊息，可以探詢你有興趣的個案是否也有人想買，加入團購行列。簽約前可再厚臉皮地向專案經理爭取一些價格或贈品上的優惠。

7別被現場 熱絡成交氣氛迷惑

當銷控檯的麥克風陸續傳出「恭喜內湖的錢小姐訂購A 棟9樓」、「恭喜汐止的陳先生訂購B棟3 樓」，現場總是不斷響起一片熱烈掌聲與超high 的樂曲，其他看屋客戶肯定心中七上八下，擔心再猶豫就會搶不到了。

代銷業者通常會在假日舉辦特別活動，利用來客量大增，進行限量搶購。要想讓看屋客趕著下訂，就要用激將法，此起彼落的成交聲、掌聲、音樂聲，目的都在刺激看屋客戶的腎上腺素，碰到這種強銷手法時，建議可以跟著鼓掌、但是不用急著簽字，以免做出錯誤決定。

8合約有5天審閱期 仔細研讀再下訂

公平會有一則案例，判決業者不應向消費者表示不給訂金就不能看買賣契約書。內政部規定契約審閱期至少5 日，應主動向代銷業者要求。

一旦簽約， 就須擔負履約義務，反悔通常會被沒收訂金。確認棟別、樓層是否有誤，最重要的是建物權狀坪數、實際使用坪數及總價是否與認知有出入，並將銷售人員口頭承諾的事項載入合約，更不要隨意簽訂「自行雇工施工」的切結書，以免建商逃避責任。還有開工期限及取得使用執照期限，都要記載清楚。

9保留文宣品 樣品屋拍照存證

竹北曾有某預售案的樣品屋內四處標明各種尺寸，包括樓層淨高、隔間牆的厚度，以及交屋時附贈的設備有哪些等等。原因是曾發生竹科的客戶以「與樣品屋不符」的理由集體拒絕交屋，造成建商極大的困擾。

法律站在保護消費權益的立場，將建商銷售的廣告物視同契約的一部分，因此，建商印製的廣告文宣品、樣品屋的格局，所提供的平面圖、透視圖、配置圖等等，都可視為合約的一部分，除了詢問清楚，更應保留起來，完工交屋後如果有問題，可作為佐證。

10 信託不代表拿得回自備款 一定要專款專戶

代銷業者經常宣稱，個案已交由銀行或建築經理公司「信託管理」或「產權管理」，不必擔心建商蓋到一半倒了、跑了，但這並不保證萬一建商中途倒閉，會有銀行或建經公司找人接手完工。

信託的對象可包括土地、建物、起造人及購屋人繳交的自備款、完工履約信託等，如「預售屋價金信託」的範圍只有購屋人繳納的自備款。一定要確認信託是專款專戶，而且要載明是否有續建機制，或者價金返還保證，才能確保所謂的「信託」究竟保證到什麼程度。