Lady M。拼經濟事務所

上月底央行宣佈不調整利率後，都會房市猶如『大夢初醒』，市況『一發不可收拾』；媒體更用『紅綠燈』現象及『洗三溫暖』，來形容99年Q1、2交接時段，曾短暫受政策利空影響的台灣房市。不過就本刊觀察，持續的資金炒作行情，仍僅限於大台北地區…

上週朝野為了ECFA及產創條例吵得不可開交，房地產這頭則仍炒作不停；政策利空反而給業者『生息』的空間，短暫蟄伏緩推的新案，開價繼續墊高；利率維持不變，則給購屋人抓住低利尾聲的進場理由。於是，近來資金行情持續的大台北都會區房市，隨著ECFA議題逐漸明朗，短期內似乎還有得『炒』。

不過從本刊上週的北台灣各區市場訪查所得結果來看，這波炒作行情，仍僅限於大台北地區；大致是愈往南，市況愈冷（新竹除外）。中壢市、楊梅、龍潭及大溪等區市況，似乎真的和前週行庫『未見檔期買氣』之說法，有幾分接近。

照例仍先看台北市。近年新推案量相對較少的松山區，現階段唯一指標案「新美館」，近幾週銷售速度稍有變慢。根據了解，由於來人以區域客為主，而無法接受其開價（100～110萬/坪），則是去化走緩的主因；實際成交客源則來自大安、信義等高價區，現場表示成交價堅持88萬/坪以上。

舊案「敦北大謙」銷售則接近尾聲，最近去化情況不錯，主要是敦化國中、小學區賣點奏效。該案較大的問題，在於高公設比。

隔壁的中山區恰好相反，近年推案量頗大，也不乏指標個案。南部建商北上推出的「龍騰」（亦為建商名）上週開始強銷，以巴洛克風格石材外觀及高級建材為主要訴求，產品規劃50,60坪且訴求合併，開價則『僅』95萬/坪。

建國高架旁的「華威八方」，現場則表示，隨著利空政策效應轉淡，最近銷況又有加速，投資置產者則約佔半數，成交價為75～80萬/坪。對面中山女中南面公辦都市更新案，是本案現階段最主要訴求，也是投資客卡位的重要原因。

至於長安國中小旁的高價指標案「華固鼎吉－鼎苑」，銷售動作則相對低調許多。現場謝絕採訪，僅透露已售出一半量體，成交價堅持9字頭。二期則會等到一期案銷售近尾聲，才會接著公開。

上述這些高價指標案，實際去化成績如何，無人能知實情；不過其開出之天價，確實產生若干比價效應。根據觀察，中山區就出現二級地段或次級產品規劃，也跟著一級地段豪宅案開高價的情形。

如去年曾祭出『原價買回』搶市的「皇翔RICH」，目前換代銷重推，新開價竟然直接開出90萬/坪，成交也堅持7字頭。誰能想像，去年該案初公開時開價還在5字頭，之後甚至傳出40萬/坪以下成交價？顯然，這又是另一宗北市近期跟漲比價『瘋』潮的例證。

台北縣部份，因為捷運將提前通車，蘆洲近期房市出現『惜售』氛圍；不但線上個案動作低調、暫不強銷，預推新案也按兵不動。這使得整個蘆洲房市，浮現一種『無案可賣』的錯覺。

在捷運題材哄抬下，蘆洲最近出現不少來自三重、新莊的來人，甚至北市客也偶見，個案開價也持續墊高，目前市區或南港子都已出現3字頭開價。久未有新案出現的集賢路，則將在本月下旬出現最新指標案「集賢世家」；該案為先建後售，規劃換屋產品，預計開價將達38萬/坪。

北大特區方面，同樣隨著大台北核心區的炒作而連帶加溫。除目前仍強銷中的「麗寶世紀館」及「遠雄耶魯」外，本月開始又將有新案陸續進場搶市；包含「翡冷翠」旁、同為遠雄投資的「遠雄京都」，「爵士悅」二期「北大愛悅」，及「耶魯」後方商業區皇翔百億案。從目前態勢看，當中應該會有開價3字頭者。

接著往南到桃園縣，市況就開始轉冷。有擴大都市計畫及廣豐紡織土地活化雙重題材的八德，近期銷況還算平順，農曆年後人氣小幅回升；更進一步看，則大樓產品人氣仍優於透天。不過好消息是，原本銷售停滯的千萬總價透天產品，最近去化已緩步加速。

至於廣豐紡織舊廠區開發案，報載將在本月後取得建照、陸續公開銷售；不過根據實地觀察，目前為止尚無任何動向。至於開發案中之住宅重劃區，則已有建商進駐、準備推案，該進駐者為桃園在地之竹城機構。

中壢市龍岡及後寮地區，年後人氣也小幅提升，不過銷況並未跟著加溫。以內需為主的龍岡地區，目前所剩透天住宅總價在800到1000萬左右，在區域消費者尚無法認同下，去化仍平淡。總價動輒千萬以上的透天店面，情況則更差。

龍岡與內壢間的後寮地區，則因大樓產品單價相對低於中壢市區，因此銷況尚可。下一個交流道的楊梅，情況和八德、龍岡差不多，年後來人也稍有提升，原因則是攸關區域交通的五楊高架正式動土。只是，買氣並未跟著提升，僅大樓產品反應稍稍回溫。

楊梅及龍岡都曾有銷售熱期；近年市況轉冷，則是因為之前供給量急速擴張，光是內需無法消化，之後因而導致賣壓。

同樣有豐富觀光資源的二高沿線大溪及龍潭，近期市況也不理想。前幾年，大溪埔頂重劃區的平價透天產品，的確曾吸引台北客前往購買；不過畢竟距離台北車程已超過半小時，區域開發質感也不算理想，因此之後市況快速降溫。該區其實仍有素地，不過民間開發動作已經暫停。

龍潭則又再往南一個交流道，理論上更不易吸引北客；近一年市區缺乏指標大案造勢，種種因素下，房市很難出現炒作行情。大概因大台北房價飆漲，年後龍潭出現北客；不過這些『稀有』的北客，實際購買者仍少，距離應該還是關鍵。

上月官方推出一系列所謂『穩定』市場方針，月底央行則做出不調整利率的決定；種種發展後，有業者分析指出，房市將可因此回歸基本面。然而從目前實際發展來看，離基本面恐怕還很遠；現階段上演的，還是繼續的題材暨資金炒作。

資金從哪來？為何而來？大家早已心裡有數；造成的結果，也都已歷歷在目。至於湧進台灣房市目的為何？趁題材炒作之勢，準備卡位套利絕對是很大因素。至於是什麼題材？就是上週在大溪舉行最新一次簽署前協商的ECFA兩岸關貿協定。

同樣地，業者稍早即指出，ECFA簽署後，台灣房市可望比照香港簽署CEPA模式，出現新一波利多行情。不過香港和台灣經濟結構完全不同，『榮景』真能複製？尤其CEPA的房市效應，實質是大陸富豪到香江炒樓所形成，結果更導致貧富差距快速擴大。

業者當然只看有利部分，如果真有衝擊，與其無關。至於ECFA簽署後。對台灣房市乃至整體經濟，到底是利多出盡？還是炒作才開始？我們且拭目以待！


文章來源：yahoo房地產新聞