撰文：Jessin<女人變有錢NO 1>
計算夢想實現金
撰文：張欣民（美商ERA易而安不動產市場行銷顧問）
目前首次購屋的主力是六年級生，也有愈來愈多的七年級生出現在買屋市場，六、七年級生最大的本錢是年輕，最大的劣勢是缺乏經驗，最困擾的問題就是：要準備多少錢才能買房子？
三三原則讓購屋不成為負擔
除非是現金購屋，多數的人買房子一定要貸款，所以到底購屋要準備多少錢？由購屋自備款與貸款的比例，就可輕鬆的推算，也可算出自己能夠購買房子的大小。
一般理財專家會建議購屋人用「三三原則」去盤算合理的購屋能力，也就是說要準備房屋總價三成的自備款（七成銀行貸款），每月房貸總額不超過整個家庭月收入的三分之一。因為家庭每月除了生活費之外，都還會有些固定支出，甚至還會有些不時之需，將房貸控制在所得的三分之一，才可保有正常的生活品質。只要遵循此一原則，就可順利完成購屋美夢。
要精算房貸、交屋款也不能忘
受到美國次級房貸的影響，加上國內房市已有過熱跡象，目前房貸額度有趨緊的情形，儘管有些人、有些地段的房子還可貸到八成左右的額度，但一般都在七成上下，甚至有些產品更只能貸到六成或六成五的額度，甚至部分銀行已拒貸十五坪以下小套房！所以現在選購房屋類型及地段，要更加謹慎。
要注意的是，房貸利率有緩步上升的趨勢，現在雖然第一、二年房貸利率可能還在一•九八％至二•六％之間，但第三年起利率都在三％之上，因此在評估個人房貸負擔能力時，可不要被前兩年的「輕鬆貸」給迷惑了，而是要用第三年開始的正常利率去試算負擔能力！
如果是買預售屋還有一筆金額不小的交易成本，包括契稅、各項規費、保險費、代書費等，譬如買一戶台北縣三十五坪的預售房子，交易成本大概要多準備十四萬。如果是買中古屋，更不能忘了一筆房仲的服務費，房仲業者通常跟賣方收取房屋總價的四％、買方一％的服務費。即使房子不用裝潢，必備的家具與家電也是要採買的，這些也要準備個十萬元。
預售屋交屋相關費用
支出項目 支出金額（元） 備註
契稅 57,000 房屋評定現值 × 6%
產權過戶貸款各項規費 13,000 含設定費及印花稅
保險費 5,000 一年期火災險（含地震險）
代書費 16,000 土地及建物過戶、貸款設定
瓦斯管線費 36,000 依每戶計算
預繳管理費 11,500 半年管理費
預繳水電費 1,500 基本費
合計 140,000
註：以台北縣35坪房屋為例計算
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撰文：劉育菁<Money+ 2008年4月號>
被喻為美國「首席理財大師」的大衛‧巴哈（David Bach），曾在一場講座中對著台下一屋子聽眾問︰「你們有多少人聽過自己的父母或是祖父母說過，他們最成功的投資就是自己的房子？」台下幾乎所有人都舉起手。如果將這個場景搬到台灣，相信舉手的比例也會是壓倒性的多數。
大衛‧巴哈更是力勸所有想要致富的人，一定要趁早買房子，「除非擁有自己的房子，否則你不可能致富。對起步晚的人來說，你還需要擁有別人的房子！」在他的經驗裡，房地產不僅是最好的投資，更因為租屋是財務上的「自我毀滅」，所以他主張，不管現在房價漲多少，購屋腳步永遠不嫌晚。
如果你還在疑惑，為什麼非要買房子跟學習「理屋術」才會致富？現在就讓我們告訴你5大理由。
◎理由1：房價呈長期階梯式上升趨勢
台灣從民國60年代至今，房市共出現過4波明顯的景氣循環，如果用前3次的經驗來看，都是呈現「大漲數倍、回檔僅數成」走勢。譬如以台北市中古公寓年度均價為例，前3波漲幅，最少的有6倍，最多超過1倍；但是回檔幅度，最多在1成以內。因此從台灣房市經驗來看，就是「大漲小回」，呈現長期階梯式上升趨勢，而這種長線上漲的商品，應該被列為最重要的家庭資產。
◎理由2︰工作一輩子賺的錢，可能還不及房地產的獲利
根據信義房屋統計，台灣近10年北中南平均住宅增值幅度，全國房價平均增值4成，其中台北市大安區增值幅度最可觀，高達548萬元，若以2006年台北市家庭平均儲蓄31萬7千多元換算，等於你要花上17年時間，才能夠存下這5百多萬元，而這種「天上掉下來的大禮物」，無殼族沒份，有屋族才有機會享受得到。
這也是美國知名房地產演講家丹恩．葛拉西奧希（Dean Graziosi）所說的主要觀念：「當房地產價值上漲時，你等於是用別人的錢在創造投資報酬率。」有屋階級碰上房價上漲，資產增值的速度會讓你嚇一跳！
◎理由3：長期租屋，小心窮一輩子
要注意的是，無殼族不僅無緣賺到房地產增值的大財富，長期當房客的結果，甚至可能窮一輩子。今年50歲的老陳，是小學校工，在北市大直已經租屋20年，每月房租2萬2千元。他的房東也姓陳，是一個收入中等的銀行行員。這些年來，附近不時有公寓要出售，房客老陳總是抱著「再等一等」的心態，不是等房價跌、就是等房貸利率跌。
轉眼20年過去，房客老陳付出去的租金已將近5百萬元，老早就足以讓他在大直置產，但是錯過一次又一次機會的結果，對房客老陳來說，現在大直房價早已高不可攀。而房東老陳則是把第二間房子收到的房租，再拿去付第三間房子的貸款，20年下來，房客老陳仍是無殼族，房東老陳卻已經擁有3間無貸款的公寓。
美國聯邦準備理事會曾於2001年間做過一項消費者財務調查發現，無殼族平均資產淨值是4800美元，有殼族是17萬1千多美元，有殼與無殼族之間的財富差距竟然高達34倍。
工信工程董事長陳煌銘也是因為提早悟到這個道理，寧可放棄免付租金的宿舍，也要擁有一間自己的房子。當年陳煌銘從美國學成歸國，被文化大學延攬為教授，學校雖然有提供宿舍，但是陳煌銘還是靠一己之力在大安區買進一間100萬元華廈，如今房價已增值到千萬元以上。如果當年選擇棲身宿舍，退休後勢必居無定所，晚景有靠與晚景悽涼，全在一念之間。
◎理由4：要選對地段，才能賺到房子增值財
別以為只要有錢買房子，隨便買就能大賺。從台灣房地產過去3波的多頭景氣中不難發現，不同區域的房子，增值力道是「強者恆強、弱者恆弱」，意思就是說，縱使你在相同時間、選擇相同價位的房子，只要房屋座落的地點不同，增值或套牢的命運也就大不同。
10多年前馬珍珍在汐止高速公路出口旁，買進每坪18萬元的全新大樓，沒想到碰上921大地震、淹大水，汐止房價跌到6萬元一坪，這4年多來房市熱鬧滾滾，但馬珍珍的房子卻只回升到13萬元，距離解套還差一大段。
而周琦玉一樣是同期以每坪18萬元代價，在捷運中和景安站買下中古大樓，最近幾年隨著台北捷運網絡成形，她的房子每坪增值至24萬元，雖然在過去期間，中和房子也曾一度跌到每坪10多萬元，但是地段的優勢，讓她在下一波多頭景氣來臨時，仍然賺到3成的獲利。
通常我們一生至少可以遇上2次以上的房市大行情，但是未來的大行情，只有好地段與好房子才能沾光，而每個區域都有當地的好地段與好房子，所以你不僅要會購屋、更要學會「理屋」，才有機會小屋換大屋、郊區換市區，甚至多存一間屋。
◎理由5：自住就是投資，才能為財富加分
中國大陸目前正在實施宏觀調控，SOHO中國董事長潘石屹就曾經被問到，「投資客現在是否不能再進場？」但潘石屹堅定的回答：「買房子切忌分自住或投資，因為無論自住或投資，都不能隨便買！」
自住客與投資客的差別是，前者只注重符合自己的需求，後者注重的是要符合多數人的需求；前者注重的是自己的負擔能力，後者注重的是房子的收益能力與增值能力。因此，即使是買第一間自住屋，也要用投資客的角度去思考房子未來的增值潛力。就如同潘石屹的建議，「正確的購屋觀念是，一定要自住兼投資，考量未來增值性，將房地產納入理財軌道，才能為財富加分。」這就是買屋更要會「理屋」的真諦。
趕緊規畫買屋大事
擁有房子，能使自己獲得自尊和掌控權；如果房子是自己的，你會得到一種無形的安全感，因為你知道自己正在累積財富。如果你現在的住處是租來的，想想看，身為房客的你，如果每月付2萬元，租期30年，總計將付出720萬元，但到頭來卻還是一無所有。你應該把這筆錢拿來付房貸，這樣你才能了無牽掛地擁有自己的家。
從過去近40年台灣的房市經驗，告訴我們的真理是︰「儘早買、儘早還、儘早投資」，房子就能成為一生最成功的投資，而放眼未來，這個真理仍然不變。
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購屋是人生大事，買屋要注意哪些細節？多參考專家的建議與說法吧！
撰文：劉育菁 <Money+ 2008年6月號>
房產業者私下流傳著一句話：「歹時機，才是買房子的好時機。」因為房價便宜、但品質卻最佳。面對原物料成本高漲年代，該如何買到品質、安全無虞的好房子呢？
全球通膨來勢洶洶，國內的建築業也無法躲過。4月中旬，國內營造公會甚至計畫發動停工以示抗議，營造業停工一天的產值損失高達20 億元，營造公會為何要罷工？
「因為國內建築產業鏈中，營造公司幾乎沒有轉嫁能力，所以一碰上原料大漲，就只能盡量壓低成本。」一位建築業者私下表示，當毛利壓低到沒有賺頭時，就得走出來抗議。
成本無法轉嫁 只好偷工減料
面對這樣艱困的環境，營造廠也開始轉變接案的方式。在建築業資歷近20 年的開誠建設開發行銷部副總經理宋懋仁表示，以往建設公司與營造廠幾乎都採取「總包」方式合作，也就是建設公司會給予營造廠一筆總營造成本，這筆金額含工、含料，還包括要給營造公司管理的15%利潤。
但現在不少大型、具知名度的營造公司都採取「成本加成」方式簽約，也就是營造業者按照實際發生成本報價，由建設公司負擔建材成本上漲的風險，再另外支付總成本的7%給予營造廠，如此營造廠的營運壓力就能大幅降低。
「總包的優點在於建設公司能明確控制財務及成本，營造廠的利潤雖然比較高，但同時得負擔建材成本上漲的風險；而後者則由建設公司扛起成本上漲的風險，營造廠只賺7%的管理財。」宋懋仁分析，相較於營造廠、承包商，上游的建設公司反而有能力將成本轉嫁出去。
「因此實務上，國內有能力採取『成本加成』方式簽約的營造廠商卻不多！」宋懋仁很坦白地說，在建築的上下游產業鏈中，營造業因競爭激烈，議價能力處於弱勢。信義房屋董事長周俊吉更是憂心的表示，倘若原物料漲勢不停，前幾年推案數量多的中小型、財務體質較弱的建商，可能因不敷成本而倒閉，甚至業者為了獲利，可能會採取偷工減料方式施工，為日後房屋品質埋下不確定的風險。
景氣繁榮年代 最容易出現爛房子
一向是建築業績優生的昇陽建設工程部協理謝志長認為，業者較不擔心建材緩漲趨勢，因為建設公司會針對市場價格變動做策略性的調整，最擔心的是「突然」倍數飆高，導致來不及反應價格。
以鋼筋為例，2006年鋼筋每噸價格約1萬6,000元，今年2月已飆到3 萬元，2 年雖然漲了1倍，但卻是在去年下半年至今年初漲幅最大。因此這半年建材飆漲，受影響最大的很可能是去年剛推案、還不及發包採購的預售個案。
雖然建材漲價，對建案品質影響有程度之分，但宋懋仁也直言不諱表示，愈不景氣，愈能買到「好」房子。以台中為例，921大地震使房地產跌至谷底，中部建商為了吸引買氣，研發設計抗震、制震等安全的房子，對品質要求嚴格，建商不可能偷工減料。
若對照1989 年、台灣前一波房市「一日三價」的年代，當時建築業不但缺工、也缺料，部分不肖建商甚至購買價格便宜的原物料，因此海砂屋、輻射屋就是這個泡沫年代的不良產物。
此外，921 地震時，把新莊「博士的家」大樓震倒，受災戶在倒塌樑柱周邊，發現觸目驚心的沙拉油桶或保麗龍板，才讓台灣民眾明白，建商偷工減料的結果，會嚴重到危及結構上的安全，此時政府及業者才開始要求建築的品質及安全，讓台灣的建築業向前邁進一大步。
4種最常偷工減料的項目
在營造建築業17 年的潤泰建設規畫部協理陳學賢表示，廣義的偷工減料還代表管理不善、執行不力，特別是勞力密集的建築業，因為必須靠人工施作，最容易因人為問題而產生瑕疵。宋懋仁更指出，特別是看不見的地方如鋼筋、混凝土等施工不良的後果最大，如果等到交屋後才發現，幾乎就很難挽救。
因此，《Money+ 理財家》雜誌特別歸納出在原物料上漲趨勢下，業者最容易偷工減料的地方。
項目 1 鋼筋品質差 綁紮不確實
陳學賢表示，鋼筋原料價格漲勢不停，業者為降低成本，很可能使用不符規定的材料，像是輻射鋼筋、強度、號數較低的鋼筋，或是選用非知名大廠的鋼料等（知名大廠如東鋼、豐興）。
而在施工方面，謝志長表示，每位工人每日平均綁紮的鋼筋數有限，倘若遇上趕工或缺工情況，為了貪快容易造成鋼筋綁紮不確實，如間距過大或過小，或是箍筋並未勾在主筋上，都會降低結構體的承載力、減弱其抗震能力。
項目 2 採用低等混凝土 灌漿不確實
現代建築主要結構多是鋼筋混凝土（RC），關鍵材料就是混凝土。宋懋仁表示，由於混凝土是由水泥、細砂、碎石3種原料按固定比例組合，部分業者為了省時、省事，提早將模板拆除；或是使用雜質過多的地下水、含粉塵的細砂、含石塊或木屑的碎石等原料；為了貪圖施工方便，常會有加水的動作；而灌漿時也並未按照規定搗實，都會造成結構體產生空心情況，或蜂窩現象，因此也會減輕混凝土的強度。
陳學賢指出，部分業者為了控制成本，會使用非知名品牌的水泥（知名品牌如台泥、嘉泥）；或是使用等級較低一級的混凝土。舉例來說，4000PSI（ 磅數） 的混凝土就比3000 PSI的抗壓強度高出1.33倍。因此只要施工不嚴謹，就會造成混凝土的強度偏低或不足，影響結構安全、埋下漏水的根源。
項目 3 簡化粉刷與門窗施作工序
除了結構體外，粉刷品質也有特別注意的地方。陳學賢指出，粉刷必須經過打底及粉刷油漆至少2道流程，而打底拌合的材料配比必須符合標準，牆面粉刷也應先濕潤素面，再依規定厚度分層粉刷，如此「不偷工」的施工流程，才能確保粉刷層不會空心剝落。
昇陽建設工程部副理李識君也提出另一個最常見的問題──門窗漏水，只要工人不按圖施工或減少部分流程，就容易造成滲水或漏水。
項目4 建材配備以同級品取代
建材是業者另一項最常節省成本的項目，也是消費者與業者最常發生爭議的地方。宋懋仁表示，最常見的就是載明「進口」拋光石英磚，但並未說明是義大利進口，或是大陸或東南亞國家的進口產品，其價差高達3、4 倍；或是原本使用「進口」廚具、五金、衛浴設備等，但最後換成「同級」的其他廠牌，實際上價格及品質卻差距很遠。
消費者最好在簽約時與業者確認3∼4種廠牌的建材配備，最好連產品系列都能白紙黑字寫清楚，以避免糾紛。
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本篇文章摘自：Smart智富月刊．第 119 期 / 封面故事 / 作者：劉 萍
不論是時尚達人、職場菜鳥，或是卸任立委，雖然他們年紀、職業和工作資歷相仿，但個人累積的財富卻差很多，而且隨著時間拉長，財富差距更會拉大，為什麼？關鍵就在「理財習慣」的建立。
美國知名理財網站Bankrate.com營運長柯特‧康寧漢（Cotter Cunningham）有一句名言：「不能養成良好的理財習慣，即使擁有博士學位，也難讓你脫離貧窮。」寶來曼氏期貨副董事長周筱玲，則以自己親身經歷提醒：「雖然好習慣是勉強來的，但好習慣可以讓你有錢一輩子。」
鞭策自己及早建立理財習慣 才能享受時間複利
財經作家、滙豐前副總裁楊偉凱，在出了《富總裁教你買基金》暢銷書後，不少高中、大學同學重新聯絡，40歲的他最常被同學問的問題是：「我該怎麼理財？」「我要怎麼存退休金？」
楊偉凱細問後發現，大學畢業20多年，有些同學因為覺得自己賺的錢太少，所以從沒去想理財的事；有的則是因為工作忙，自認沒時間去理財；還有的是一開始理財，就大膽投資買股票，因為賠錢遇到挫折，從此不再理財。
不論是不敢想、沒時間或是怕失敗，因為沒有建立長期的理財習慣，楊偉凱說：「他們都錯失了致富的最大本錢，就是時間！」
作家王文華目前是快樂的自由人，每天主持廣播、寫文章、動腦做公益，不必長時間工作，為什麼？因為他擁有一個非常得意的理財帳戶。
這是他在美國念完研究所後，一就業就開立的退休金帳戶，儘管他回到台灣，也未停扣，自己繼續每月固定提撥5％薪水做投資，從未動用。14年下來，已經累積超過新台幣數百萬元的金額，為他富足退休的目標打好基礎！
美國學者湯瑪斯‧史丹利（Thomas J. Stanley）調查過上萬名百萬美元富翁，其中84%都是從儲蓄和省錢開始；有7成的富翁每周工作55小時，但仍然抽時間做理財規畫；有錢之後一年的生活花費占總財產7％以下，如果他們沒有工作收入，就算坐吃山空，平均也可撐過12年。
如果美國的百萬富翁都還要花時間做理財規畫，平均每天工作可長達10小時的台灣人，怎麼會忙到沒時間檢討一下自己的收入和支出呢？如果想要致富，請記得，你一定要挪出時間，及早建立自己的理財習慣。
在好的理財習慣尚未建立前，你還得小心，一些壞習慣可能已經上身。周筱玲觀察，很多職場新鮮人或是還在念書的學生，不但沒有培養儲蓄、存錢這些好的理財習慣，反倒學會欠卡債這項美式惡習，結果人生不是從零開始，而是從負數開始。
王文華則分析，年經人正處於開創階段，很少會去珍惜，而且做事比較急著看結果。例如買了車，就以為自己已經晉身有車階級；揹上名牌包，就以為自己有品味。
問題是，一時的買車、比品味，而沒有趁早存錢，到最後你只剩下隨時間「貶值」的車子和消費品，無財可退休！因此，建議大家，應該先學有錢人致富的理財習慣，長時間用複利去滾動賺錢。至於不是當務之急的比較，就先擱一旁吧！
要建立理財習慣，復華投信總經理楊智淵強調，理財不是只有投資，而是循序漸進培養「賺錢、存錢、省錢、錢滾錢」4個習慣，才能讓你擁有源源不斷的財源。
而在建立習慣之前，必須先定義好自己的欲望，為這欲望設定目標金額 ，「理財是在為你的欲望服務，若沒定義清楚，任何理財都無法符合你的需要。」楊智淵說。
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本篇文章出處：商周出版 作者：浜口直太
現在的工作是最適合我的嗎？我該如何找到真正想做的工作？有沒有讓工作變有趣的方法？
■ 怎樣的工作才能讓我喜歡呢？
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1.台塑集團股
傳產類股：1301台塑、1303南亞、1326台化、6505台塑化、1434福懋、9937全國
電子類股：2408南科、3474華亞科、8046南電、3532台勝科(興櫃)、8131福懋科
2.鴻海集團股
2317鴻海、富士康(香港掛牌)、2354鴻準、3481群創、2328廣宇、3062建漢、6150撼訊、1471首利、2392正崴、2341英群
3.聯電集團股
2303聯電
IC設計類股：2454聯發科(又轉投資3041揚智)、3034聯詠、3014聯陽、3094聯傑(興櫃)、3035智原、6202盛群、3227原相、2363矽統、6129普誠
5388中磊、6168宏齊、3037欣興
4.中鋼集團股
2002中鋼、2013中鋼構、1723中碳、1535中宇、2014中鴻、9930中聯資
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【時報記者何美如台北報導】台塑三寶近期運勢不佳，在市場看壞明年塑化景氣下，外資券商調降評等動作毫不手軟，繼美商美林證券上週大舉調降亞洲塑化族群投資評等後，摩根大通證券昨日也將南亞 （1303） 與台化 （1326） 投資評等調降至「減碼」，目標價分別為47、48元，加上今日台股在金融股領跌下信心潰堤，盤中創下21個月新低，南亞、台化盤中重跌逾5%，台塑 (1301) 因摩根大通維持加碼評等，盤中跌勢相對較輕，不過台塑、南亞、台化寶股價均創下波段新低。
近期伊朗傳出年產120萬噸乙烯廠因原料供給出現狀況意外停工，年產43萬噸的EG廠也同步停工，然因下游需求不振，且第四季中東新增產能大幅增加，認為ＥＧ後市依然不佳，持續看淡相關公司表現。摩根大通證券認為EG價差大幅縮小，目前下游聚酯價格停滯、乙烯成本提高、新產能又即將開出情況看來，下半年MEG將面臨很大的壓力，加上轉投資的南科虧損持續，將南亞投資評等調降至「減碼」，目標價47元。
摩根大通證券也看淡芳香烴產業前景淡，認為四川地震雖帶動苯乙烯等芳香烴需求大舉增加，但甲酸（PTA）需求並沒有同步提升，且美國夏季石油需求減少意味著芳香烴需求並不高，將台化評等也降至「減碼」，目標價48元。
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本篇文章摘自：Smart智富月刊．第 117 期 / 特別企劃 / 作者：方沛晶、馬婉珍
小檔案_王珮華 ◎出生：５年級生 ◎現職：節目製作人 ◎換屋心得：柴米油鹽都在漲，買房子最能保值！
《富爸爸》作者：投資會失敗，95%的人是用眼睛，只有5%的人用大腦。總統大選後，北中南房地產全面上揚，《住展》雜誌估計，台灣各區房價平均調漲5%至10%。台北豪宅推案，檔檔飆破百萬大關。永慶房仲集團3月份的大台北地區平均成交單價已達31萬5,000元，較前月上揚3.5%，成交件數則較2月大增92%！房價大漲，要追嗎？此刻是換屋的好時機嗎？換屋族到底要怎麼換，才能愈換愈賺？
我喜歡『民生東路』的門牌！」偶像劇製作人王珮華回憶起年前曾去建築師登琨豔家採訪的一幕，那時她剛入職場幹記者，登琨豔位於民生社區的家讓她驚豔，從此有了在民生社區買房的夢想。
但是，民生社區的高房價，不是小記者可以負擔得起，再加上買1間屬於自己的房子、與父母同住，又是自己急欲達成的人生目標。只是沒想到，為了這個人生目標，王珮華嘗到第1次買屋就賠錢的經驗。
1992年，王珮華因姐姐慫恿，說靠同事關係可以拿到優惠價，於是姊妹倆合資在汐止，以每坪10萬元，買下1間30坪的預售屋，房價總共300萬元。
房子雖然買得便宜，經濟上沒負擔，但是，轉行進入傳播公司後的王珮華，工作忙碌，往返台北、汐止必須開車，不但耗時，通勤成本又高，而且住家附近生活機能不佳，房子變成只是下班回家睡覺的暫居地。
買對房子會賺錢 買錯變負債
更麻煩的是，汐止房價始終在原地踏步，「我很想趕快脫手，但是，賣了4年都乏人問津！」王珮華說道，直到2002年，她決定認賠10萬元，以290萬元將這間房子賣出，結算下來，抱了年的房子不但沒有增值，加上資金成本，還讓她賠了3.33％。
這個買屋初體驗，給了王珮華一個啟示：「地段不好的房子不但不會增值，還會貶值！」
的確！買房子，是每個人一生當中最昂貴的消費。《富爸爸窮爸爸》作者羅勃特‧T‧清崎（Robert T Kiyosaki）就提醒：買對房子，你的消費支出換得大幅增值，房子將是讓你財富增值的資產；但是，買錯，房子就會變成讓現金流失的負債（房貸）。
每個人都想效法美國房地產大亨唐納．川普（Donald Trump），靠房地產複製巨大財富，但不是每一個人都可以辦得到。因為大部分人投資，「95%是用他們的眼睛，只有5%是用大腦！」清崎如此分析。
什麼叫用大腦分析，清崎以自己的投資經驗為例。他第1次出手投資房地產時，原本以為搶到一個好機會，沒想到，看了仲介的合約，清崎的富爸爸連問了10個問題：
1. 你的房貸利率是否太高？
2. 你的投資回報率是多少？
3. 這項投資與你的長期理財計畫是否吻合？
4. 你的房子是否會閒置？
5. 你計算過管理成本嗎？
6. 你打算花多少修繕費用？
7. 你知道房子附近的交通狀況可能改變嗎？
8. 現在市場看好，是因為商業經濟還是貪婪？
9. 你認為這個上漲趨勢會持續多久？
10. 如果房子自己不住要出租，能否租得出去？
想完這10個問題，清崎的興奮全沒了，回頭重新與仲介談判。也從此了解，要讓房地產不成為自己的財務災難，就不能只有夢想、做趨勢的盲從者，一定要花時間，用大腦去看「自己眼睛看不到的東西」。
從法拍屋下手 購屋總價較低
王珮華則是從認賠賣掉汐止房子的經驗中覺悟，在沒有找到自己心目中理想的房子（搬進民生社區）前，寧可先租房子，累積財力，也絕不輕易出手，以免買到賠錢的爛房子。她搬到房價在台北市還算便宜的木柵，暫時租屋，同時，開始培養自己對房地產的敏感度，為實現在民生社區買大房子的夢想做準備。 2003年房市低迷，朋友建議手中現金累計近千萬元的王珮華，可以標購位於光復南路上點交的法拍屋，由於拍賣底價只有520萬元，房子又在國父紀念館旁邊。考慮地段不錯，價格夠低，她決定拿出積蓄出手標購1間26坪的房子，最後，以550萬成交，隔不到1周，就有投資客加價598萬元收購。
因為是投資新手，王珮華決定賺少一點、先落袋，再尋找新標的，熟悉房市波動。
這一年，靠投資法拍屋，王珮華不但快速賺進上百萬元，加上自己的傳播公司獲利愈來愈好，王珮華決定擺脫租屋生活，設定目標要在民生社區買下1間40坪以上的大房子。
挖到鑲金門牌 4年漲逾1000萬
原本打算在法拍市場挖寶，但在民生社區連續看了7、8間房子後，年底，仲介帶她參觀1間47坪、屋齡32年的華廈，「住戶單純，每間房間都採光，遠方可眺望陽明山，又是民生東路的門牌，我一看就決定買下！」
儘管自己一看就中意，但賣方開價萬元，再四處詢問仲介，推算當地32年屋齡、未裝潢的華廈物件，行情價應在27萬元至30萬元之間，她依價格回頭殺價，最後在2004年以1,360萬元成交。
現在住在民生社區的她，發現住在自己喜歡的社區有多重要，「鬧中取靜、坪數大、採光佳、鄰居素質高。」這些都是她想要的，更重要的是，她不僅完成了這輩子要擁有「民生東路」門牌、與父母同住的夢想，這間32年的中古屋，年間竟增值超過1000萬元，潛在報酬率近1倍。
有了這次大賺的經驗，王珮華將投資聚焦在自己熟悉的民生社區，去年再買下1間位於光復北路、屋齡6年的國宅做出租，算算靠著地產投資，年內，她讓自己的總資產增值超過60％。看著自己開低走高的地產投資成績單，王珮華道出自己的心得：「寧願住好地段的套房，也不要住在郊區的皇宮！」
專家評論： 謝萬雄（北區房屋行政副總）
Do：
1.選擇精華地段置產，房價永遠會有支撐力道。
2.在好學區挑選物件，出租率高，若是自住，週遭品質也佳。
Don't：
1.從法拍物件下手，短期內必須付出所有金額，負擔恐怕太重。
2.賣屋前應精算仲介佣金、利率、稅負等成本，獲利超過一成才有賺頭。
3.投資房地產不應短進短出，建議持有時間延續一年以上再脫手。
相較於王珮華，為了入住民生社區的大房子，花10年累積財力、學習地產投資。說話速度和換屋速度一樣快的富邦私人銀行超級業務員洪逸芬，則是利用快速換屋，掌握這波從2004年以來的地產大行情。4年換7間房子，不僅讓自己的資產大幅增值近4倍，還靠換屋賺進超過1,300萬元獲利，以自有資金算，實賺的報酬率超過100%。
講起房地產，洪逸芬笑稱：「別的女生是逛街買衣服、買名牌包，我是逛街買漂亮房子！」對愛美的她來說，以漂亮房子妝點自己，比起名牌包更踏實。
不過，和王珮華一樣，洪逸芬買的第1間房也是套牢。1992年，初入社會的她，看了漂亮的樣品屋，又考慮手中資金不足，只能買下淡水登輝大道旁附近的45坪預售屋。結果，這間房子16年來，不僅未增值，還因為附近新建案如潮水湧出，外觀顯得老舊而乏人問津。
第1間房子慘套16年，反而激起她對於房地產的研究興趣。
抓對趨勢 小屋也能5年賺45％
隨後，雖然洪逸芬遠嫁國外，但每年回國，一定安排一趟「看屋之旅」。1999年，看好內湖科學園區就業人口增加、捷運內湖線發展，趁著回國探親，以616萬元買下位於台北市內湖區星雲街的28坪預售屋。5年後回國定居時，這間小屋竟以896萬元賣出，獲利率高達45％！ 內湖的房子讓她嘗到房地產增值的威力，接下來的4年，她鎖定內湖地區的房子投資，而且是從小房換大房、從邊緣向精華區快速移動。
其間，因為工作調動，她曾在竹北小住1年，買賣過2間房子，扣掉仲介費，幾乎僅能打平，讓她更確定：房地產要增值一定要買對地點、抓對趨勢。
洪逸芬換屋增值的第1招就是「要買看得到的題材！」這位理財超業自信的說。
眼腳腦並用 2/3價進駐豪宅地段
區域題材怎麼抓？首先看人口遷入，內湖房價能持續上漲，因為內科遷入的廠商不斷增加，加上新廠辦持續增建，代表就業人口會繼續進駐，房市的基本面支撐力道較強。
再來是看房價，內湖區房價雖然已不在低點，但是和鄰近的大直重劃區相比，反而具有落後補漲空間，加上捷運通車後，還會持續吸引購屋需求，增值空間當然大。
除了抓對趨勢、買看得到的題材外，投資地產獲利第2招，就是腿要勤快。因為看好內湖發展，舉凡內湖的預售案場、邊建邊售工地、剛完工的新成屋，不管買不買，每周六、日，洪逸芬都要到現場走一遭，把看房子當逛街，在看過上百間房子後，順帶培養出自己的房地產人脈。
「我這才知道，即使是同一棟大樓，有人脈，價差可以到30％。」洪逸芬不挑樓層、不心急，把人脈變成錢脈，總是買到比別人超值又優惠的房子。
房子愈追愈貴，洪逸芬買屋的第3招就是要嚴控財務，堅持只買自己負擔得起的物件。如果看上的新屋價格高，即使手邊的舊屋還有持續增值空間，也要先賣舊屋，不能讓自己的購屋負擔過大。因為，「買新房子是要提高自己的生活品質，但不能為了買房子造成生活壓力。」 以她今年才買的大直重劃區51坪新居為例，因為賣方缺現金，讓洪逸芬以超值價格撿到便宜。雖然門牌不是燙金的明水路，但是一路之隔，就是台積電榮譽董事長張忠謀住的「帝景水花園」。以市價看，帝景水花園目前每坪單價高達80～90萬元，洪逸芬卻以2/3的價格，享受一樣的豪宅地段和增值潛力，在比價效應下，未來轉手性更佳，也讓她的換屋增值力再升級。
快速換屋，不但讓洪逸芬實現換大房子、住好區的人生夢想，資產增值的財富更讓她賺到生活的自由度。就像清崎所說：「買.不買得起一座大房子並不重要，重要的是要不斷培養自己，讓自己有買得起大房子的能力！」這樣的能力，你具備了嗎？
專家評論：徐佳馨（住商不動產企劃研究室專案主任）
Do：
1.利用熟悉的生活圈，可知最新物件，也容易掌握行情變動，搶得先機。
2.看好趨勢、提前布局，例如二○○四年低點進駐內湖，加大增值空間。
3.鎖定豪宅附近物件，可減輕財務負擔，也可享受房價拉抬效應。
Don't：
1.一、二年內頻繁換屋，在升息趨勢下，小心利率負擔可能愈換愈重。
2.轉手性最佳的物件約30～45坪，不建議購買大坪數物件，以免不易脫手。
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撰文：楊秀清 <我的錢會滾錢>
負薪資時代來臨，只有學會更多理財技能，才能為自己「加薪」本文用圖解方式，教你如何上網進行標會理財，炎炎夏日，節流之餘，一起來學開源術吧！
美莉畢業不到3年，由於不懂理財，也懶得理財，每個月乖乖把薪水三分之一放定存，原本以為自己是個小富婆的她，今年看到新聞一直報導負利率、薪資負成長的消息，周遭生活物資漲不斷，她這才驚覺再不理財，恐怕成不了「富女」，反而會成為財產縮水的「負女」。
近期她看媒體報導，有銀行推出保證履約的網路標會平台，腦中閃過童年時父母標會存錢賺利息的畫面，她想，既然銀行保證不會被倒會，不如用網路標會作為她理財的第一步，上網賺利息錢，再拿標會賺到的錢去投資理財，問題是怎樣才能參加網路標會？以及如何在網路標會平台上操作？
目前國內只有永豐銀行推出MMA標會理財網，因此本文以該銀行網路標會平台為例，用Step by Step方式一次告訴你。
步驟1 確認是否符合申請網路標會資格
首先，美莉須先看看她符不符合申請成為MMA標會理財網正式會員的資格，條件如下：
擁有中華民國身分證。
必須在中華民國境內申請。
年滿20歲以上。
現職滿半年。
有固定月收入。
年所得40萬以上。
每月收支結餘後，尚有能力進行儲蓄或投資者。
信用狀況良好，無不良紀錄者。
目前無使用現金卡者。
步驟2 線上申請成為正式會員
接著，美莉才能在MMA標會理財網線上申請成為正式會員，只有成為正式會員，才可以參與MMA標會理財網的標會組合、討論區和部落格互動，以及享有所有會員權利。
不管是否曾與永豐銀行往來，只要上網申請並填寫資料，就會有專人協助你完成後續的相關程序，不過，該網站將保留最終核准與否的權利。線上申請成為該網站正式會員的操作步驟如下：
首先，請上MMA標會理財網首頁（www.bidmoney.com.tw）→會員專區→加入會員→正式會員申請。
Step 1：設定你的暱稱和密碼
Step 2：填寫你的個人資料
Step 3：填寫進階資料
Step 4：填寫你的約定開戶資料
Step 5：核准成功，收到啟用e-mail
Step 6：登入網站、設定標會密碼
Step 7：申請完成！可以參與標會囉！
◎美莉也可以先申請一般會員
除了正式會員之外，如果美莉還不確認自己是否真的要參加網路標會，也可以先參加一般會員，先行體驗及暖身一下，待進一步了解網路標會的運作及功能之後，再申請升級為正式會員。
申請一般會員無條件限制，可享有在討論區及部落格的互動權利，以及「追蹤」標會組合的權利，只要在線上註冊即完成。申請一般會員路徑：進入MMA標會理財網首頁（www.bidmoney.com.tw）→會員專區→加入會員→一般會員申請。
步驟3 加入新的標會
→首頁→標會大街→加入標會組合→試算→試算結果→加入標會→首期競標出價選標金→確認加入
Step 1：在MMA標會理財網首頁（www.bidmoney.com.tw）首頁登入會員後進入「標會大街」，你會看到系統預設出現的畫面就是目前「幕集中標會」，如果需要觀摩一下其他人已完成募集的標會，則可以選擇「完成募集標會」。在左側並提供「查詢標會」功能選項，你可以依據查詢種類、公佈日、會期、會錢等項目查詢，找到更適合自己的標會，也可以直接用標會編號來查詢。
Step 2：選擇其中一組標會組合，並在「我要加入」之下點選「○ˇ 」。
圖2-3
Step 3：接著畫面會自動跳出標會試算功能，為了方便跟大家分享彼此的理財目的，需要填寫你加入該標會組合的目的，並以此目的名稱作為你在該標會組合中的名稱，方便你進行理財目標管理，再選擇希望得標的意願強度，填寫標金出價多少，即可試算你的得標總標金。
Step 4：參考試算結果，並加入標會
Step 5：選擇本期是否參與競標，如不參加，則在「選擇競標金額」中選「本期不競標」，如要參與競標，則在「選擇競標金額」中選出你想設定的標金金額，再按「確認競標」即可。
Step 6：即使你在Step 5選定競標出價金額，並確認競標，在此，你還可以修改競標金額，最後在確認競標金額無誤之後，點選「確認加入」即完成加入該標會組合的作業。另，只要在競標期間截止之前，已經競標出價的會員仍可以進行競標金額修改。
◎如何選擇速配的標會組合
美莉看到的標會組合很多，不知如何選擇，她可依據以下的步驟，找出適合自己的標會組合。
Step 1：登入正式會員後→標會大街→查詢，透過查詢功能尋找適合的標會
Step 2：選擇其中一組標會組合，並按「標會編號」進入該標會。
Step 3：輸入試算所需資料，並詳閱電子會單中標會組合的內容，也可以參考目前已加入會員的募集狀況：年齡、性別、投資目的、競標強度、是否已競標等，來判斷該標會組合的得標金水準，如果是想得標的人，應加入得標金可能會較低的標會組合，以降資金成本；如果是不想得標的人，應加入得標金可能會較高的標會組合，以賺多一點利息收入，這一點跟傳統標會是很類似的，都是你可以事前研判加入哪一標會對妳最有利的重要工具。
Step 4：依募集狀況產生的試算結果，估算可運用的總標金，再根據試算結果決定是否加入標會、加入追蹤或是重新試算。
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撰文：楊東庭<我的錢會滾錢>
7月，是學生可以每天睡到自然醒的美好月分，但是小捷可沒閒著，不停地把二手物品全搬出來整理。原來，小捷去年開始使用Yahoo! 拍賣，原本只是抱著好玩心理，把只穿了一次的羽絨衣，用數位相機拍照後登上網站拍賣，沒想到，吸引許多買家上門爭相競標。競標結束後，小捷立即用快遞將衣服寄出去。隔天，收到衣服的賣家就給小捷優良的信用評價。
有了一次的成功經驗，小捷開始留意家裡的二手物品，並且經常用Skype與在美國唸書的老哥凱恩分享拍賣心得。有次小捷問凱恩：「不知道有沒有人在拍賣『錢』？」凱恩不假思索說：「有啊！」這可讓小捷大吃一驚，因為她很疑惑：「錢，究竟要怎麼拍賣？」
P2P金融服務 錢也能上網買賣
在過去，想在網路上傳輸資料，必須透過網站伺服器端傳送，例如www、Mail或是網路硬碟、FTP 站台等等，但現在網路的分享，可以從我的電腦直接傳送資料到你的電腦去，這種傳輸技術就稱為 P2P（Peer to Peer，點對點）。
目前Skype（網路電話）就是使用P2P概念，也就是說，若想找人講話，不必透過電話機，只要在電腦上安裝軟體後按個鍵，就能與對方作視訊溝通。同樣地，若想要買賣東西，只要上拍賣網搜尋，就能隨心所欲和對方作起買賣生意，完全不需透過第三者。
只要信用不錯，東西就能透過網路平台拍賣出去，這就是科技發達帶給人們的好處之一。不過，老一代的人大概做夢也想不到，過去民間風行的標會理財工具，如今在英、美兩地發光發亮，還好台灣也有銀行開發出「標會理財網」。
國內外標會理財網概念說明
永豐銀行信貸部資深專業經理邱瑞明表示：「拜科技之賜，P2P金融服務的概念也隨之興起，隨著網路發展並衍生出互助借貸的網路平台，例如英國的Zopa公司，2005年創設至今，會員人數已超過10萬人；位於美國舊金山的Prosper公司，自2006年推出以來，已開設近1,700個社群，總交易金額估計超過1,000萬美元。」
邱瑞明進一步說明，這種強調客戶互助借貸的網路平台，將會對傳統商業銀行造成巨大的衝擊和影響。「乍看之下，Zopa和Prosper的借貸模式似乎很創新，其實，P2P的原始雛型就是中國民間特有的『互助會』（標會）模式──透過親戚朋友，或是鄰居的小額信貸，解決資金的燃眉之急。
中國民間特有的「互助會」（標會）也是一種P2P的人際借貸模式──透過親戚朋友，或是鄰居的小額資金週轉，解決燃眉之急。
因此，看準標會的互助精神與P2P的便利科技可以產生互補作用，永豐銀行和喬美國際網路合作，把傳統民間標會搬上網路，讓想存錢或缺錢的人，在銀行保證『不倒會』的機制下，都能到網路上標會賺錢。」
政治大學商學院院長周行一指出，「這三個借貸平台，都有個共通有趣的地方，就是都能在網路上找到對象互相借貸。不過，Zopa和Prosper則暗藏缺點：借款人如果不還錢，網站不擔負責任，網友必須自行承擔風險，這讓交易量將因此有所侷限。反觀MMA標會理財網（www.bidmoney.com.tw），因為擁有銀行保證機制，只要信用額度夠的話，甚至可以在裡頭以會養會，創造更多機會。」
借款流程
1. Zopa：先至首頁（www.zopa.com）註冊為會員才能開始借貸。若是借款人，必須先填寫個人相關資訊，包括自身與家庭情況、借款用途、借款金額及最高借款利率等資訊。接著，Zopa會給予一個風險評級（有A*、A、B和C等4級），並依此確定借款人的利率水準。最後，系統會將借款人的借款金額、願意支付的最高借款利率等事項，羅列在借款的網頁上，提供所有貸款人參與競標。
至於貸款人，則要將想借出的金額放入Zopa皮夾（Zopa Wallet），再輸入欲貸款的金額、期間、欲貸款信評區間（rating）、利率後，系統就會幫忙撮合找尋合適的放款人。
2. Prosper：先至首頁（www.prosper.com）註冊為會員才能開始借貸。與Zopa最大不同的地方是，所有會員都要申請加入某個「社群」──透過社群的力量，以謀求較為優惠的借款利率。
借款人應詳細說明借款原因及個人情況，並列出借款額度與最高利率，就像競標網站eBay一樣，借方的每一筆借款請求即是一個競標的標的物。所有貸款人會參考借款人的信用評級（有AA、A、B、C、D、E、HR、NC等8級），再以自己願意提供金額與利率參與競標。每一筆競標借貸都有時間限制，而這中間利息的高低，會隨著競標人數而變動。
借貸金額的限制
1. Zopa：借款人的借款額度是1,000～15,000英磅（約6萬～90萬元台幣），但須以500英鎊為一個單位；貸款人的貸款額度為10～25,000英磅（約600元～150萬元台幣）。不過，貸款金額若超過500英磅，金額會平均分散給至少50位借款人（每人10英磅，約600元台幣）。若貸款金額低於500英磅，金額仍以10英磅為單位，分配給不同的借款人（人數不超過50人）。
2. Prosper：借款人的借款額度是1,000～25,000美元（約3萬～75萬元台幣）；貸款人的貸款額度是25～100,000美元（約3萬～75萬元台幣）
MMA標會理財網 想賺多少就多少
邱瑞明說，基本上，Zopa與Prosper兩個平台，都是透過網路解決個人間的資金借貸問題。當然MMA標會理財網的架構也是如此，但是最大不同是，Zopa與Prosper屬於信用貸款，也就是說，我是拿了一筆錢後再分期攤還，如果借方跑了，這兩個網站並不負責。但MMA標會理財網則是由銀行擔負違約風險。
MMA標會理財網的遊戲規則很簡單，有興趣就可上網申請，永豐銀行會有專人協助後續事宜。如果信用良好，無任何欠款記錄，就會根據客戶的財力、家庭財務狀況，給一個可以標會的額度，例如30萬、50萬元不等。
根據MMA標會理財網的設計，有3種會期組合可供選擇：13期、25期和37期（永豐銀行當「平台」，但不參與競標）。假設某人有30萬元額度，參加「13期、會金1萬元」的會，此時這個會有13個人參加。如果第一個人以標金1,000元得標，等於其他12個人每人要給得標者9,000元，合計10萬8千元。得標者在之後每月得還1萬元給每次標到會的人，必須還12期（扣除自己得標的第一期）。
「MMA標會理財網的特色是，在資金充裕的時候可以當儲蓄賺取利息，當遇到好的投資機會時，能讓您靈活取得資金，理財變得更具彈性與智慧。」，換句話說，「每個人都可以自行決定何時拿到錢。這一點是單純只有借貸功能的Zopa和Prosper無法做到的。」邱瑞明信心滿滿地說。
凌氤寶也肯定MMA標會理財網的價值性指出，「就金流的觀點來說，MMA標會理財網較有彈性。因為Zopa與Prosper的利率是固定的，而標會的利率則是操控在借款人的手中。如果借款人一直保持『活會』（不下標）的狀況，『存款功能』於焉產生！」
周行一分析，以前銀行是賺取借、貸之間的利差（例如，存款利息4%，借款利息8%，銀行就賺了4%的利差），現在剔除銀行因子後，民眾自己上網進行借與貸的行為，縱使扣除必要手續費後，存款人仍可能獲得比銀行定存高的利率，而借款人可能獲得比向銀行貸款還低的利率，這就是一種套利的過程。
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塔羅占卜 (3)